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北京修訂房地產開發項目工程保證擔保辦法

為進一步推行工程保證擔保制度,促進市場公平競爭,引導房地產開發企業、建筑業企業通過工程保證擔保方式保障自身的合法權益,規范自身的履約行為,預防拖欠工程款等問題的發生,北京市住建委對《關于進一步規范房地產開發項目工程保證擔保的暫行辦法》(京建法〔2008〕134號,以下簡稱134號文)進行了修訂,重新制發了《關于進一步規范房地產開發項目工程保證擔保的辦法》(以下簡稱《辦法》)。

原134號文共16條,新修訂的《辦法》共9條,減少了7條,除按照《關于在房地產開發項目中推行工程建設合同擔保的若干規定(試行)》(建市〔2004〕137號,以下簡稱建市137號文)的規定,保留關于“房地產開發項目應當實行工程款支付、承包人履約保證擔保”的要求之外,原134號文中其他可能影響市場公平競爭或已經不適應當前建筑市場實際的條款基本都已經被刪除或修改。

刪除的主要內容

一是刪除原134號文第四條和第十條關于“房地產開發項目的工程款支付保證擔保和承包履約保證擔保應當辦理賦予強制執行效力公證”的相關內容,由房地產開發企業、建筑業企業自主決定,在委托專業擔保公司出具保函時,是否辦理賦予強制執行效力公證。

二是刪除原134號文第十條關于“委托市信用擔保業協會制定擔保委托合同和保函示范文本”的內容,由房地產開發企業、建筑業企業以及作為保證人的銀行或專業擔保公司按照市場化運作方式,協商確定擔保委托合同及保函內容。

三是刪除原134號文第十三條關于對從事工程擔保的專業擔保公司的要求,由房地產開發企業、建筑業企業自主選擇銀行或專業擔保公司作為保證人。

四是刪除原134號文第五、六、七、八條關于“重點監管企業名單”及保函金額實行差別化等內容。

五是刪除原134號文第十二條關于“規范房地產開發企業、建筑業企業解決工程款結算爭議行為”等內容。我委已經制發了《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程施工合同管理辦法》,對合同雙方解決合同糾紛以及工程款結算爭議都作出了相應規定,因此,新的《辦法》不再重復表述。

六是刪除原134號文第十五條關于“勞務分包付款擔保參照執行”的內容。

七是刪除原134號文第三條關于“市區兩級建設主管部門監管職責分工”的內容。目前,市區兩級住房城鄉建設委在工程招標投標、施工合同備案、施工許可以及建筑市場行為執法等方面的分工都有明確規定,因此新的《辦法》不再表述。

修改的主要內容

一是修改《辦法》的適用范圍。根據建市137號文的規定,將原134號文第二條“本市行政區域內房地產開發項目工程保證擔保活動及其監督管理適用本辦法”修改為“本市行政區域內工程建設合同造價在1000萬元以上的房地產開發項目(包括新建、改建、擴建的項目)工程保證擔保活動應當遵守本辦法”。

二是修改原134號文第九、十一條關于“保函原件由政府部門保管”等內容。新的《辦法》明確規定,房地產開發企業、建筑業企業在辦理施工合同備案及合同變更備案時,應當出示工程款支付保證擔保和承包人履約保證擔保保函的原件,并提交復印件。對已超過保函有效期的保函復印件,市區兩級住房城鄉建設委不再繼續留存。突出工程保證擔保是房地產開發企業、建筑業企業保障自身合法權益的市場化手段,減少政府部門對雙方辦理保證擔保的干預或限制。

增加的主要內容

一是根據建市137號文的規定,進一步明確了房地產開發項目應當實行工程保證擔保的具體內容,新《辦法》第三條規定“本市行政區域內的房地產開發項目應當實行工程款支付保證擔保和承包人履約保證擔保”。

二是明確由房地產開發企業和建筑業企業根據有關法律法規協商確定工程款支付保證擔保、承包人履約保證擔保的金額。

三是規定工程保證擔保費用計入工程造價,明確了擔保費用的出處。

四是根據建市137號文的有關規定,明確保證人應當是國內有資格的銀行業金融機構、專業擔保公司,同時還對擔保公司的承保能力提出了要求,并規定,同一保證人不得為同一工程建設合同提供業主工程款支付擔保和承包人履約擔保。

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